Вправе ли правление ТСЖ аккумулировать взносы на капитальный ремонт не на спецсчете в сбербанке, как решило общее собрание собственников и членов ТСЖ, а на уже имеющемся расчетном счете ТСЖ, который открыт в другом банке?
Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме либо на счет регионального оператора, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, либо на специальный счет, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. При этом специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ).
Накопление денежных средств, вносимых собственниками помещений в МКД в уплату взносов на капитальный ремонт, на счетах, не перечисленных выше, законодательством не предусмотрено.
Важно отметить, что принятие решения о способе формирования фонда капитального ремонта частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не общего собрания членов ТСЖ.
Имеет ли ТСЖ право направлять временно свободные остатки со специального счета на депозитный счет?
По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК РФ. Перечисление временно свободных денежных средств со специального счет на депозитный счет в перечень разрешенных операций не входит. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются.
Однако, договором банковского счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.
Можно ли использовать проценты, начисленные на остаток средств на специальном счете фонда капремонта, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ?
Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, являются средствами фонда капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ). Средства фонда капитального ремонта могут использоваться только для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту и другие цели, определенные статьей 174 ЖК РФ и непосредственно связанные с проведением капитального ремонта.
Таким образом, ЖК РФ не предусмотрена возможность использования процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ.
Следует отметить, что в общем собрании собственников помещений в МКД принимают участие (и, соответственно, голосуют) не только собственники жилых помещений в МКД, но и собственники нежилых помещений в таком доме
Как перейти с формирования фонда капитального на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, на специальный счет, владельцем которого будет региональный оператор?
В начале ответа на поставленный вопрос важно отметить, что формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, и формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора - не одно и то же.
В отношении смены владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, следует отметить следующее.
Согласно части 3 статьи 176 ЖК РФ в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) решения о замене владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Часть 3 ст. 176 ЖК РФ предусматривает также возможность расторжения договора специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Частью 5 статьи 176 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников в указанный срок, любой собственник вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на другой специальный счет.
На основании направленной в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания собственников, которым оформлено решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, региональный оператор открывает специальный счёт, после чего перечисление взносов на капитальный ремонт может осуществляться на этот специальный счёт.
Какова процедура расторжения договора специального счета при смене владельца специального счета?
В случае замены владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 176 ЖК РФ).
Вместе с тем, договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
В части 5 статьи 176 ЖК РФ указано, что владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в установленный срок, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 статьи 176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.
Будут ли оказаны государством субсидии при капитальном ремонте в случае, если денежных средств на счете фонда капитального ремонта дома будет недостаточно при условии формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто является владельцем специального счета, собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта.
В соответствии с ЖК РФ меры поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. Порядок и условия предоставления поддержки на проведение капитального ремонта определяются нормативными правовыми актами субъектов РФ.
В случае, если средств фонда капитального ремонта и средств поддержки недостаточно для проведения работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер (часть 3 статьи 166 ЖК РФ), или уплате дополнительного взноса (часть 1.1 статьи 158 ЖК РФ, только в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) для проведения отдельных работ по капитальному ремонту. Определение порядка уплаты дополнительных взносов и порядка использования средств, сформированных за счет дополнительных взносов, относится к компетенции общего собрания собственников.
Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа.
Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Cколько спецсчетов должно быть открыто ТСЖ, если ТСЖ объединяет несколько многоквартирных домов? Можно ли открыть один спецсчет?
Согласно части 4 статьи 175 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
Необходимо отметить, что в отношении ТСЖ пунктом 1 части 2 статьи 175 ЖК РФ установлены ограничения, согласно которым владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Количество квартир (жилых и/или нежилых) помещений в многоквартирных домах не является решающим фактором в рассматриваемой ситуации.
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого является ТСЖ, возможно ли проведение капитального ремонта частями, по мере накопления средств? Например произвести капитальный ремонт крыши потом, через какое-то время капитальный ремонт фасада и т. д.
Из совокупности положений частей 4.1 и 4.2 статьи 170 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД раньше срока, установленного региональной программой капитального ремонта при условии если на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.
Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление таким домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ).
Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
При этом частью 7 статьи 189 ЖК РФ определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете каким образом выставляются платежные документы? Кто будет осуществлять контроль наличия задолженности по уплате взносов и осуществлять претензионную работу.
В соответствии с частью 2 статьи 171 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –Жилищного кодекса, ЖК РФ), взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В свою очередь, частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ закреплено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.
В соответствии с внесенной в ЖК РФ новой частью 3.1 статьи 175 решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.
Собственники могут принять решение как об оплате взносов по единому платежному документу за все жилищно-коммунальные услуги, в котором отдельной строкой выделяется взнос за капитальный ремонт, так и по отдельному платежному документу. Необходимо отметить, что даже при оплате по единой квитанции взносы на капитальный ремонт все равно уплачиваются на специальный счет.
Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг с указанием в числе услуг взноса на капитальный ремонт утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2014 г. № 924/пр.
Лицо, осуществляющее контроль по формированию задолженности, определяется решением общего собрания собственников.
Есть ли какой-нибудь минимум, который должен быть накоплен на специальном счете ЖСК?
Минимальный фонд капитального ремонта может быть установлен субъектом РФ (часть 8 статьи 170 ЖК РФ).
По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта.
Кто будет осуществлять контроль по формированию задолженности на специальном счете, если счет будет оформлен на физическое лицо? Если УК, которая управляет домом, добавит строку "капитальный ремонт" в общую квитанцию по выплатам, каким образом будут деньги переходить на счет? Какие банки отвечают требованию для открытия специального счета в нашем регионе?
Жилищным кодексом РФ (части 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ) определено, что владельцем специального счета могут быть:
- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД;
- осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;
- управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
- региональный оператор.
Физическое лицо не может быть владельцем специального счета. Если на общем собрании собственники приняли решение о выборе физического лица в качестве владельца специального счета, то такое решение будет признано нелегитимным.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.
Это может быть, как единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги, в котором отдельной строкой выделяется взнос за капитальный ремонт, так и отдельный платежный документ.
Лицо, осуществляющее контроль за задолженностью, также определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о таких кредитных организациях на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статья 176 ЖК РФ) (http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp).
Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Могут ли собственники дома накапливать средства на специальном счете управляющей организации, осуществляющей управление таким домом?
Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта есть у всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от выбранного ими способа управления. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в МКД могут накапливать взносы на капитальный ремонт как на специальном счете, так и на счете регионального оператора.
Согласно пункту 3 части 2 статьи 175 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального счета.
Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и об определении владельца специального счета в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).
Может ли специальный счет, на который ТСЖ будет перечислять взносы на капремонт МКД, быть депозитным?
В соответствии с пунктом 2.8 главы 2 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" специальный счет является отдельным видом банковского счета и открывается в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен только для формирования фонда капитального ремонта в МКД, собственники помещений в котором на своем общем собрании выбрали соответствующий способ формирования фонда капитального ремонта.
Счета по вкладам (депозитам) открываются соответственно физическим и юридическим лицам для учета денежных средств, размещаемых в банках с целью получения доходов в виде процентов, начисляемых на сумму размещенных денежных средств (часть 2.10 главы 2 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И).
Таким образом, специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, не является депозитом, а относится к отдельной категории банковских счетов.
Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ по специальному счету может совершаться начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.
Может ли ТСЖ являться владельцем специального счета по сбору средств на капитальный ремонт, если в доме создано ТСЖ, но непосредственное управление и обслуживание МКД осуществляет управляющая организация, с которой заключен договор на управление, обслуживание, содержание и текущий ремонт?
В соответствии с частью 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом (МКД) товариществом собственников жилья такое товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с управляющей организацией ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ.
Таким образом, заключение ТСЖ договора с управляющей организацией на выполнение указанных работ и услуг не означает смену способа управления МКД на управление управляющей организацией и не может послужить основанием, препятствующим такому товариществу выступать владельцем специального счета.
ТСЖ, осуществляющее управление одним многоквартирным домом, может открыть специальный счет, если собственниками принято такое решение.
Частью 2 статьи 175 ЖК РФ определено, что владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Взносы на капитальный ремонт отражаются в отчетах УО, ТСЖ, ЖК в рамках раскрытия информации?
В соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ управляющая организация (УО), ТСЖ и жилищные кооперативы (ЖК), осуществляющие управление МКД, могут быть владельцами специальных счетов, на которых формируются фонды капитального ремонта.
Согласно ч. 10 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731). Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению МКД и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление МКД (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.
В соответствии с пп. «ж» п. 3 Стандарта раскрытия информации УО, ТСЖ, ЖК обязаны раскрывать информацию о капитальном ремонте общего имущества в МКД. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в МКД на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в МКД фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Владелец специального счета предоставляет по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету (ч. 7 ст. 177 ЖК РФ).
Вправе ли государственная жилищная инспекция проверять как формируется фонд капитального ремонта на специальном счете?
Да, вправе.
Согласно ст. 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается, в том числе, деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к формированию фондов капитального ремонта.
Жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора) наделена достаточно широкими полномочиями в части контроля за формированием фонда капитального ремонта как на счете регионального оператора, так и на специальном счете.
Владелец специального счета в соответствии со ст. 172 ЖК РФ обязан:
- представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации;
- представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД, о размере остатка средств на специальном счете.
Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений об открытии специальных счетов, реестр специальных счетов, информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о МКД, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.
Согласно ч. 8 ст. 173 ЖК РФ в случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50% от размера представленных к оплате счетов, орган государственного жилищного надзора в письменной форме или с использованием ГИС ЖКХ уведомляет владельца специального счета о необходимости информирования собственников помещений в МКД о наличии задолженности, о необходимости погашения такой задолженности в срок не более чем пять месяцев с момента поступления владельцу специального счета соответствующего уведомления органа государственного жилищного надзора и о последствиях, предусмотренных ЖК РФ в связи с непогашением задолженности в установленный срок.
Если в течение 5 месяцев с даты получения уведомления задолженность не была погашена и в орган государственного жилищного надзора не представлены документы, подтверждающие погашение такой задолженности, орган государственного жилищного надзора уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 10 ст. 173 ЖК РФ).
Должен ли председатель ТСЖ иметь доверенность, чтобы перечислять средства со специального счета, владельцем которого является ТСЖ?
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, может быть определено владельцем специального счета.
В ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, при предоставлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса).
Итак, помимо перечисленных выше документов требуется указание владельца специального счета. Кто обладает полномочиями, позволяющими составить такое указание, в случае, если владельцем специального счета является ТСЖ? Ответ, по сути, содержится в самом вопросе. Владельцем специального счета может быть определено именно ТСЖ, а не председатель ТСЖ и/или правление ТСЖ.
Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Таким образом, отдельная доверенность председателя ТСЖ для совершения операций по специальному счету, владельцем которого является ТСЖ, жилищным законодательством не предусмотрена.
Средства со специального счета могут быть использованы на погашение долга перед ресурсоснабжающей организацией?
Владельцем специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, в соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ может быть ТСЖ, ЖК, осуществляющие управление МКД, или управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления.
Перечисленные организации, в силу взятых на себя обязательств, как правило, осуществляют расчеты с ресурсоснабжающими организациями (РСО) за поставленные коммунальные ресурсы, и зачастую являются должниками РСО. Как правило, такая задолженность объясняется задолженностью собственников помещений в МКД перед УО, ТСЖ, ЖК. Возникает вопрос, могут ли УО, ТСЖ, ЖК, являющиеся владельцами специального счета, воспользоваться средствами фонда капитального ремонта МКД для погашения задолженности перед РСО?
Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.
Средства фонда капремонта имеют целевое назначение, и расходуются исключительно на цели капитального ремонта. Так, в соответствии со статьей 174 ЖК РФ средства фонда капремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт могут осуществляться финансирование работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Таким образом расходование средств фонда капитального ремонта, в том числе находящихся на специальном счете, на погашение задолженности перед ресурсоснабжающей организацией, не допускается.
Возможны ли наличные расчеты с использованием денежных средств, размещенных на специальном счете?
Перечень операций, разрешенных для совершения по специальному счету, на котором формируется фонд капитального ремонта, установлен ч. 1 ст. 177 ЖК РФ:
1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и/или выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и расчетами за иные услуги и/или работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и/или работ, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в МКД;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в МКД;
5) зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ;
7.1) размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;
8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ.
Итак, положения ЖК РФ не устанавливают форму расчетов (наличные или безналичные) между сторонами, разрешая списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и/или выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и/или выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, при предоставлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и/или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
2) договор об оказании услуг и/или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
3) акт приемки оказанных услуг и/или выполненных работ по договору об оказании услуги и/или выполнении работ по капительному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае выплаты аванса).
В соответствии с ч. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.
Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов (индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами) в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей (Указание Банка России от 07.10.2013 № 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов").
На основании изложенного, расчет наличными с использованием денежных средств, размещенных на специальном счете, с предоставлением документов, указанных в ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, законодательством не запрещено. При этом с учетом п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 № 3073-У сумма наличных расчетов с подрядной организацией не может превышать 100 000 рублей.
Вправе ли подрядная организация самостоятельно получить деньги со специального счета за выполненные работы в случае, если владелец такого счета задерживает выплаты?
В ч. 4 ст. 177 ЖК РФ указано, что операции по перечислению денежных средств со специального счета могут осуществляться банком только по указанию владельца специального счета, а также при предоставлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае выплаты аванса).
В силу ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть ТСЖ, ЖК, осуществляющие управлении МКД, управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, или региональный оператор (в зависимости от решения общего собрания собственников помещений в МКД).
На основании изложенного, подрядная организация как лицо, не являющееся владельцем специального счета, не может самостоятельно обратиться в банк для получения денежных средств со специального счета.
Владельцем скольких специальных счетов может быть одна управляющая организация?
Управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального счета, на котором формируется фонда капитального ремонта МКД (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).
Положениями ЖК РФ не установлены ограничения в отношении количества договоров управления МКД, заключаемых одной управляющей организацией, а также ограничений в отношении количества специальных счетов, которые могут быть открыты одной управляющей организацией в отношении нескольких многоквартирных домов. При этом важно отметить, что в силу ч. 4 ст. 175 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном МКД.
В течение какого срока нужно сменить владельца специального счета, если УО, которая была им раньше, больше не управляет МКД?
В силу ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счет может быть определена управляющая организация (УО), осуществляющая управление МКД на основании договора управления.
В ч. 8 ст. 175 ЖК РФ указано, что в случае, если управляющей организацией, являющейся владельцами специального счета, прекращено управление МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению МКД предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в МКД обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение 2 (двух) месяцев с даты прекращения управления МКД управляющей организацией. В рассматриваемом случае дата прекращения деятельности по управлению МКД определяется в соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ.
Может ли управляющая организация оставаться владельцем специального счета после аннулирования лицензии на управление МКД?
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального счета.
Согласно ч. 4 ст. 192 ЖК РФ лицензия на управление МКД предоставляется без ограничения срока ее действия, однако может быть аннулирована в случаях, определенных положениями ст. 199 ЖК РФ.
Лицензия УО на управление МКД может быть аннулирована в случаях, определенных положениями ЖК РФ. При этом в соответствии с ч. 8 ст. 175 ЖК РФ в случае, если управляющей организацией, являющейся владельцем специального счета, прекращено управление МКД, собственники помещений в МКД на своем общем собрании обязаны принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с прекращением действия лицензии или ее аннулированием устанавливается Правительством Российской Федерации (ч. 2 ст. 200 ЖК РФ), но лицензиат в случае прекращения или аннулирования лицензии обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и/или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:
1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в МКД или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с ТСЖ, ЖК, ЖСК;
3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч.ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;
4. государственной регистрации ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Порядок перехода прав и обязанностей в отношении специального счета описан частями 8 – 12 ст. 175 ЖК РФ.
В случае, если управляющей организацией, являющейся владельцем специального счета, прекращено управление МКД, собственники помещений в МКД на своем общем собрании обязаны принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Если собственники помещений в МКД окажутся недостаточно инициативными в вопросе выбора нового владельца специального счета или изменения способа его формирования, орган местного самоуправления примет решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.
До момента определения нового владельца специального счета по основаниям и в порядке, которые установлены частями 8 и 9 ст. 175 ЖК РФ, УО, являющаяся владельцем специального счета, обеспечивает надлежащее исполнение обязательств в соответствии с установленными требованиями.
Прежний владелец специального счета, которым в рассматриваемом случае является УО, лицензия которой аннулирована, обязан передать, а владелец специального счета, определенный в соответствии с частями 8 и 9 ст. 175 ЖК РФ и ч. 10 ст. 173 ЖК РФ, принять документы, связанный с открытием и ведением специального счета, в т.ч.:
договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет;
документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора;
иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета;
договоры займа и/или кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и/или кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).
